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而從寶能集團的業務佈局來看，其住宅開發規模相比深圳其他房企如卓越集團、星河集團來說還是太小，目前的銷售規模和現金回籠對於商業地產開發而言絕對是杯水車薪。
所謂"跨界商業"，按照寶能集團自己的理解就是跨界、體驗。即在寶能購物中，除傳統的購物、餐飲、娛樂功能外還將融合海洋館、演藝中心、養生保健、各類高端科技的體驗等。
翻閱資料可知，寶能商業現在已啟動的項目有15個，位於深圳、沈陽、天津、無錫、揚州、蕪湖、合肥、贛州、南寧、韶關、惠州、雲浮等城市，購物中心平均面積為15萬-20萬平方米。
此前寶能商業相關負責人曾對外表示，在寶能的購物中心中，體驗業態將占70%的比重，傳統零售僅占20%-30%，並且體驗業態大多以自營商業品牌為主。
對於資金來源的疑問，寶能商業管理公司總經理張春昊在接受記者采訪時表示，任何一個商業地產項目都無法靠租金維持，一定會有一定比例的銷售，雖然寶能商業的核心購物中心全部自持，但其餘配建部分會銷售回款。
僅2項目運營 招商難度大
那麼，寶能集團大規模發展商業地產的前景如何，似乎也存在太多不確定因素。
其實在此次公佈商業地產大舉擴張計劃之前，外界對於寶能的認知，更多是來自於前兩年寶能的創始人姚氏兄弟，多次舉牌深圳老牌國企深振業。
神秘寶能與姚氏兄弟
然而，就寶能集團目前的規模能否支撐，其實在多數深圳業內人士看來，也是未知之數。
而關於這方面，早前也有相關金融人士指出，在借用險資等類型的資金時，房企最怕遇到的問題其實不是成本的上升，而是投資項目周期與融資工具期限不匹配的問題。
銀行2胎 銀行2胎利息貸款全省皆可處理新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/10392425152.shtml
在萬達將商業地產的擴張規模演繹到極致後，地處深圳的民營企業深圳市寶能投資集團有限公司(以下簡稱"寶能集團")日前也拋出瞭自己的商業擴張計劃。
寶能冒進商業地產5年建40座購物中心
然而為人雖低調，在資本市場，以姚氏兄弟為代表的寶能系卻是十足的高調。
如此看來，寶能集團的內部支持將有絕大部分來自其金融板塊，也就是於2012初才開業掛牌的前海人壽，該公司是由寶能集團的創始人姚振華牽頭創立。
"其實在項目開發前期，寶能發展商業所需資金大部分還是來自寶能集團的支持。"張春昊稱。
據悉，寶能集團旗下目前共有四大核心業務，包括綜合物業開發、現代物流、文化旅遊和金融，其中，綜合物業開發為寶能集團的支柱產業之一。
熟悉寶能集團的業內人士曾透露，寶能集團的創始人姚振華和姚建輝兄弟是潮州人，均屬於70後，有著潮州人骨子裡的低調。
錢從何來？
內容來自sina新聞
而且從目前來看，寶能集團共投資興建15個商業地產項目，目前僅有2個項目運營，招商存在很大難題，目前空置率不小。這更讓人為其商業地產的大冒進捏瞭一把汗。
眾所周知的是，在商業地產跟風而起的當下，投資風險也在急劇上升，而關於商業地產是"紅海"還是"藍海"的爭論也一直不休。
而據相關接近前海人壽的人士向時代周報記者透露，雖然開業時間不長，但前海人壽今年的壽險募資金額將達到100億元，這部分資金來源或許才是今後寶能投資商業地產的主力資金。
首先就寶能集團的商業佈局來看，除深圳以外，其絕大多數項目均位於二、三線城市，且體量都較大。
另外，即使前海人壽能為寶能的商業項目提供資金支持，但考慮今後壽險的回報和時限要求，其必須保證所投商業項目有良好收益，這就對商業項目本身的運營提出瞭更高的要求。
對此，相關分析認為，上述大部分地區的商業項目需具有良好的商業運營能力，才能保證今後的收益，這對寶能在商業地產的運營和人才方面無疑也提出瞭更高的要求。
另外，根據寶能集團的計劃，所有商業項目的購物中心都將全部統一經營，長期自持。但從目前國內購物中心的現實情況來看，其中的投資風險卻不容小視。
中購聯購物中心發展委員會首席專傢禹來曾分析，目前國內的購物中心呈現明顯的1/2現象。所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不瞭工，開工的有1/2開不瞭業，開業的有1/2難以盈利。也就是說，中國購物中心成功率大概隻有1/8。
而從寶能集團目前已開業項目的實際運營情況來看，其實並不理想。目前寶能集團已建成並開業的購物中心有2個，包括深圳南山all city和深圳龍崗all city。
據深圳相關業內人士透露，上述兩個項目其實整體運營效果並不佳，特別是招商方面存在很大難題，目前空置率不小，同時項目的定位也不明確。
據瞭解，寶能集團正在運營和籌建中的自營商業品牌包括：大型影院"中傳院線"、大型歐洲品牌集合店、頂級演藝秀場，兒童職業體驗館、室內海洋館、室內真冰場、藝術劇院等。
然而，相關業內人士卻指出，寶能旗下項目的體驗業態和自營品牌，如今市場認可度和接受度都不高，不僅使成本上升，也間接導致瞭項目運營不佳，這或許有違寶能本身的初衷。
9月初，寶能集團副總裁吳永剛對外宣佈，隨著商業競爭的加劇，商業地產未來的競爭必然是商業模式之爭，為此，寶能集團將加速投入商業地產，並且嘗試用"跨界商業"的新模式來進行全國佈局。
隨著這種商業定位的確定，寶能集團的商業發展計劃也隨之而來：其將用5年時間，投資1200億元，至2018年開發建設40座創新型購物中心，全部統一自持經營。5年1200億元，平均每年的投資都將超過200億元，並且全部統一自持經營，這對任何企業而言，發展如此體量的商業地產都將面臨極大的資金壓力，那麼對於民營企業性質的寶能集團而言，錢從而來，無疑值得外界關註。
但是，目前監管層對於險資進入地產行業也有嚴格要求，相關規定隻能進入經營性物業，而商業地產方面隻能涉及持有的商業部分，那麼寶能集團在前期的商業地產投入方面，如何在不違規的情況下運用壽險資金，也將是一大考驗。
相關人士就對時代周報記者表示，5年建40個購物中心，平均每年要有8個在建，每個項目的平均投資額也將近30億元，這對寶能集團的現金流、運營能力將是極大考驗。
在2011年與2012年期間，寶能系曾三次舉牌深振業，從第一次增持後持股5%；接著再度增持到10%；最後是2012年3月又再次增持。
姚氏兄弟帶領寶能系持續大舉吃進深振業股權，當時在外界看來最為明確的目的就是，其通過收購控制深振業，然後向其註入寶能系擁有的地產資產，從而打造一個屬於自己的房地產上市公司平臺。
不過，寶能系這一願景隨著之後深圳國資委增持深振業而落空，目前仍然位列深振業第二大股東。嘉義縣農地貸款率利最低銀行
除舉牌深振業外，姚氏兄弟率領的寶能集團目前還控股寶誠股份，物流業則有深業物流集團，同時在金融領域創辦前海人壽。
或許正是基於這些金融背景和資本運作能力，寶能集團如今開始在全國范圍內大力擴張商業地產，同時也涉入對資金要求極高的旅遊地產。而據相關統計顯示，其目前直接、間接的土地儲備已超過2000萬平方米。
但是，這也因此讓外界有更多擔憂，寶能的商業地產計劃看似更像大躍進，其中的投資風險不言而喻，同時多元化的運作對公司的治理、運營結構也提出瞭更高要求。
另外，寶能集團目前的文化旅遊產業不僅不能為其提供資金支持，反而和商業地產一樣，還需大量資金投入。目前其正佈局4個大型旅遊綜合體項目，分佈在韶關、沈陽、惠州以及銅陵等地，且這些項目均處於前期投入階段。
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